Comprare Casa
Il ruolo dell’avvocato nell’acquistare una casa in Spagna è molto importante, già che si deve occupare della regolarità dell’immobile rispetto alle leggi vigenti. Per l’acquisto di un immobile, le parti (compratore e venditore) devono innanzitutto raggiungere un accordo sul prezzo e firmare eventualmente un pre-contratto.
Nonostante il contratto preliminare sembri cosa semplice, è il momento in cui sono possibili le maggiori truffe a danno del compratore giacché questi contestualmente paga già un acconto. Acconto che molto spesso rischia di perdere definitivamente se non è ben assistito infatti nel contratto preliminare non solo si devono attestare il prezzo, il nome e le generalità delle parti, l’ubicazione dell’immobile ma anche garantire che in caso di inadempienza da parte del venditore, il compratore sia con certezza risarcito. Molto spesso le agenzie infatti collaborano con i venditori perché sia realizzata la vendita senza pensare agli interessi dell’acquirente che non è in nessun modo tutelato. Si rende quindi necessario l’ausilio di un avvocato, anche per ottenere il NIE, «Número de Identidad de Extranjero», indispensabile per sottoscrivere qualsiasi atto dinanzi ad un notaio.
Una volta richiesto ed ottenuto il NIE, il cittadino non residente in Spagna può iniziare la compravendita. È importante che il cliente sia titolare di un conto bancario in Spagna, affinché possa con tranquillità pagare il prezzo della vendita così come il pagamento di quelle imposte e tasse che devono essere pagate dal trasferimento di immobili. La principale tassa che deve essere pagata è l’ITP, ad eccezione che non si tratti di un’operazione soggetta ad IVA. L’ITP varia in ragione della Comunità Autonoma tra l’8% (es. Isole Baleari) e il 10% (Catalogna).
Quindi, prima dell’acquisto, è necessario che l’avvocato dell’acquirente investighi e verifichi le condizioni legali dell’immobile, che il venditore si trovi nelle condizioni di poter vendere quella determinata proprietà (sia l’esclusivo titolare, e che non ci siano oneri di carattere reale), che su di essa non esistano gravami (es. ipoteche) o pendenze del venditore stesso con l’amministrazione del condominio o ancora con l’amministrazione fiscale.
Per la valida stipulazione del contratto finale, la Escritura, acquirente e venditore devono apporre la propria firma dinanzi ad un notaio e successivamente, come in Italia, la vendita si deve trascrivere presso il Registro della Proprietà.
Molto spesso accade che il cliente abbia bisogno parere concreto sul proprio investimento, il nostro studio, a differenza degli agenti immobiliari, cerca di essere neutrale, esponendo al cliente il reale stato dei fatti, realizzando uno studio del mercato in relazione ai prezzi degli immobili o delle navi industriali nel territorio Spagnolo.
Il nostro studio si occupa da sempre di negoziare il prezzo per quelle proprietà, case, ville o appartamenti, al fine di mantenere riservato il nome del compratore o venditore. Inoltre, in alcuni casi, il compratore e il venditore, essendo coinvolti direttamente nella pratica di acquisto, sono esposti al rischio di commettere errori in particolar modo nella fase di negoziazione, perdendo occasioni relative a possibili affari o pagando un prezzo eccessivo rispetto al valore del bene.
A nostro avviso, in certe particolari circostanze è opportuno affidarsi ad un avvocato che sappia come contrattare il prezzo e valutare tutti gli aspetti positivi e negativi, non soggetto alle emozioni che condizionano potere di contrattare il prezzo.
Il contratto preliminare contiene tutte quelle informazioni necessarie tese alla stipula dell’atto notarile, delle cosiddette condizioni «sospensive». Normalmente, è richiesto al compratore, di versare all’atto del compromesso una somma, pari al 10% dell’importo della transazione. L’acconto è versato a favore del venditore nel caso che non si stipuli il contratto definitivo, ed in tal caso, il compratore perderà l’importo versato. È consigliato quindi, che il contratto preliminare venga vagliato da un avvocato, in quanto proprio le maggiori truffe avvengono durante la scrittura del preliminare.
Il ruolo dell’avvocato è proprio quello di fare in modo che il contratto definitivo rispetti il contenuto del contratto preliminare, il quale deve essere redatto con molta attenzione. È molto importante fare attenzione alla congruità del prezzo dichiarato nel contratto e quello realmente pagato.
Il prezzo deve essere reale per evitare che l’Amministrazione Fiscale, in sede di accertamento, attesti una discrepanza tra il prezzo pagato e quello dichiarato e proceda a notificare le relative sanzioni. Il fisco conosce puntualmente il prezzo di mercato praticato nella zona in relazione a beni similari. Inoltre, al momento della stipulazione del contratto definitivo, si rende necessario accertare che nell’immobile sia vuoto e non vi siano altri difetti. Il contratto definitivo deve essere sottoscritto dinanzi ad un notaio scelto dalla parte compratrice, il nostro studio si avvale di notai precisi con costi moderati.
Se il compratore non è un cittadino spagnolo, sarà necessario ottenere il NIE e comunicare la propria posizione all’agenzia tributaria. Una volta stipulato il contratto bisognerà effettuare determinati pagamenti.
Sono due i costi principali legati ad una compravendita immobiliare: i costi notarili e le tasse. Le spese notarili sono sempre a carico dell’acquirente, e si compongono degli onorari del notaio e delle tasse di registro (in generale, si possono quantificare intorno al 10% della transazione di acquisto).
